実物不動産エクイティ | Heitman

実物不動産— エクイティ

実物不動産投資における投資戦略の開発において、ハイトマンはその先駆者として世界的に認められており、北米、欧州およびアジア太平洋地域で、個別口座や合同運用型ファンドのポートフォリオを積極的に運用しています。これまで何十年もの間、投資家が求める投資収益とリスクの目標の達成に注力し、競争力のある投資収益を一貫して生み出すよう努力してきました。その経験が、今日のハイトマンのコア、バリューアッド、オポチュニスティック戦略を作り上げています。

グローバル投資戦略

不動産の取得にあたっては、物件を直接取得する場合もあれば、他のプレイヤーとの共同投資（ジョイントベンチャー）で部分的に取得する場合もあります。投資物件タイプとしては、伝統的な物件タイプ（例：オフィス、産業用施設、賃貸住宅および商業施設）に加え、スペシャルティ・タイプ（例：セルフストレージ、シニアハウジング、および学生住宅）にも積極的に投資しています。ハイトマンの投資プロフェッショナルは、様々なリスク／リターン特性にわたって投資を行うことに通じています。実物不動産投資チームは、会計、不動産取得・売却、アセットマネジメント、ポートフォリオマネジメント、デューディリジェンス、建設／エンジニアリングの専門家を含む幅広い人的資源を有しています。さらに、ハイトマンにはその他の投資グループもあり、実物不動産チームは、こうしたより広いハイトマン全体のプラットフォームからもサポートを受けています。
幅広い経験

ハイトマンには、30年を超える実物不動産投資の経験があります。不動産に関する経験、ビジネス並びに組織体制、そして投資運用トラックレコードにより、ハイトマンは業界をリードする不動産投資運用会社に位置づけられています。我々の組織構造は、投資家に対し、最高水準のサービスを提供し、投資目標を達成するべく作り上げられています。ハイトマンには、顧客のために戦略的投資を実行しパフォーマンスを積み上げてきたという定評があります。市場の回復、拡大、あるいは調整というサイクルを通して、我々は積極的に市場に参加し、割安な投資機会を追及し、顧客基盤を拡大し、組織のリソースを拡充してきました。

グローバル投資哲学

ハイトマンの協働的かつ総合的な投資アプローチは、多くの市場サイクルを経験する中で形成されました。我々は、市場に流動性がなくなった時に現れうる各物件セクターの弱さや傾向を熟知していると同時に、景気回復局面における潜在力についても理解しています。我々の投資哲学、投資プロセスは、長年の経験の中で築き上げられており、これは主に三つの原則に基づいています。

フォーカス

市場下降局面においても強さを発揮できるような機能的特性を持つ高品質、好立地の物件にフォーカスする
規律ある投資

投資結果が我々の基準に適合する水準となるよう、多様な投資分析とリスク削減策を実行
価値創造

各物件の非効率性を見出し、投資プロセスの各段階で戦略的に資本投資を行うなど、積極的なアセットマネジメントを通じてバリューアッドを実行する

運用総額

405
億ドルの資産を運用

2023 年 12 月 31 日現在

過去30年の間、実物不動産への投資がハイトマンを支えてきました。我々は、幅広いリスク／リターン特性にわたり、様々な投資戦略を運用しています。

ハイトマンのアプローチは、投資家の投資目標達成のためにカスタマイズされており、三つの主要な戦略にフォーカスしています。

コア戦略

質の高い、安定収益物件への投資に集中し、トータルリターンの大部分が安定した賃料収入で構成されるようにします。各都市や地域の産業構造等を吟味し、各物件タイプに対するウェイトや実際の物件選択を通じてポートフォリオを構築します。

コア・プラス戦略

商業不動産市場において、コア・プラス投資の定義は定まっていませんが、一般的には中程度のリスク・リターン戦略、あるいは一定のバリュー・アッドを含んだコア戦略などと定義されています。ハイトマンでは、コア・プラス戦略をコア戦略よりもやや高いリターンを目標とする戦略と位置づけ、例えば、稼働済収益物件に投資しながらも、伝統的な物件セクター以外のセクターへの投資や、市場の混乱で生じた機会への投資など、異なるリスク・ファクターをポートフォリオ構築プロセスに織り込んでいます。ハイトマンのコア・プラスのポートフォリオでは、こうしたリスク・ファクターでも分散を図りながら、伝統的リスク・ファクターである立地、経済的需要ドライバー、物件タイプなどのリスク・ファクターで十分な分散を図ります。

バリューアッド戦略

トータルリターンのおよそ半分がキャッシュフローの成長に基づくなど、安定稼働に至っていない物件への投資です。こうしたリスク特性を持つ投資案件は、通常投資タイミングや投資プロセスが重要で、市場の中でより非効率性の高い機会を追及する必要があります。質の高い投資案件ながら、ハイトマンによる積極的な運用や割安な価格で物件を取得することにより、物理的、運営的、あるいは財務的に収益を拡大する余地のある物件に投資します。通常、物件取得時に高めのレバレッジを活用することにより、投資収益を高める傾向にあります。

オポチュニスティック戦略

トータルリターンの大半が収益成長から生み出されるような、安定稼働していない物件への投資を許容できる投資家向けの戦略です。通常の場合、より高い財務レバレッジを使用することで、投資収益の最大化を目指します。

弊社は、投資家と長期にわたるパートナーシップを構築するよう努めています。投資家の成功こそが、ハイトマンの成功です。

全く同じ投資目標を持つ投資家が存在しないことに鑑み、我々の実物不動産投資グループは様々な投資オプションを提供しています。

合同運用型ファンド

1980年代以降、ハイトマンではおよそ30に及ぶ合同運用型ファンドを組成、運用して参りました。北米、欧州、アジア太平洋地域で、オープンエンド型、クローズエンド型の合同運用型ファンドを提供しています。

コア戦略

ハイトマン北米コア・オープンエンド型ファンド: 伝統的な商業不動産からスペシャルティ・タイプの物件まで、幅広い物件タイプによって構成される安定稼働物件に投資することを主な戦略とした投資ビークルです。
Heitman European Residential Investment Partners: 西ヨーロッパ、特にドイツとオランダにおける賃貸住宅へのコアあるいはコアプラス戦略の投資を行うクローズドエンド型ファンドです。

コア・プラス戦略

グローバル・コア・プラス戦略: ハイトマン独自のグローバル・ポートフォリオ構築プロセスに基づき、物件タイプ、立地、投資戦略の面で分散したグローバル・ポートフォリオの構築に焦点を当てた戦略です。ポートフォリオ構築プロセスでは、ダイバージェンス（伝統的な物件タイプにおける賢い分散）、コンバージェンス（成熟過程の物件タイプ、もしくは市場で割安に取引されている物件タイプへの投資）、ディリンクト（比較的景気循環に左右されにくい特性を持つ資産へのデフェンシブな投資）の3つのテーマに則って投資を行います。

バリューアッド戦略

ハイトマン北米クローズドエンド型バリューアッド・ファンド・シリーズ: 上場や非上場の運営会社と個別案件ベースでジョイントベンチャーを組成し、効率的な資金投入を通じて不動産の付加価値を向上させながら、積極的に物件を管理・運営することで、リターンの向上を目指すファンド・シリーズです。
Heitman European Property Partnersシリーズ: バリューアッド戦略をとる欧州のクローズドエンド型ファンド・シリーズです。物理的な部分や財務面、運営面でバリューアッド戦略を実行するとともに、積極的な運用を通じて投資リターンの上昇を目指します。
Heitman Asia-Pacific Property Investors: バリューアッド戦略をとるアジア・パシフィック地域のクローズドエンド型ファンド・シリーズです。上場、非上場不動産会社と物件レベルでのジョイントベンチャー（共同投資スキーム）を組成し、バリューアッド戦略を実行すると同時に、積極的な運用を通じて投資リターンの上昇を目指します。

確定拠出制度 – CIT

ハイトマンは、401K制度や同様の適格年金積立制度などの確定拠出年金を運用する方々に、集団投資信託スキーム（CIT）を提供しています。CITは、償還期限別ファンドや実物資産戦略などの確定拠出年金向け戦略にとって、透明性に優れ運用の利便性が高い制度です。ハイトマンのCITでは、不動産への有効なアロケーションを提供し、安定的なインカム収益の獲得と分散投資を通じて、年金積立金の運用成果の向上を目指します。

ハイトマンのCITは、米国証券取引所決済機関（NSCC）を通じて日次評価に基づき取引され、投資信託では得ることが難しい実物のコア商業不動産へのエクスポージャーを提供します。この投資ビークルは、上場証券戦略でも活用が可能です。

コア戦略

ハイトマンの不動産年金戦略（HRS）: HRSは、北米コア実物不動産と米国上場不動産証券戦略の両方に分散投資する戦略です。これらの相互補完的な二つの戦略への投資を通じて、HRSは日々の流動性を保ちながら、様々な物件タイプや地域に幅広く分散した実物コア商業不動産への投資機会を提供し、着実なインカム収益とベンチマークを上回るトータルリターンの獲得を目指します。

個別口座

ハイトマンでは、30年以上にわたり、様々な投資家の資産を個別口座ベースで運用して参りました。個別口座に対する我々のアプローチは、個々の投資家の投資ニーズや目的に応えるのはもちろん、それを上回るように投資プログラムを設計することです。各個別口座は実物不動産投資で豊かな経験を持つ投資スタッフによって運用されています。個別口座を設定する上で必要となる投資金額は、投資家のリスク／リターン目標や、投資戦略、投資地域によって異なります。

これらの製品についての詳細は、ソリューションのページをご覧ください。